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Erwerb von Immobilien durch eine ausländische Kapitalgesellschaft

 


Immobilienerwerb in Deutschland durch eine ausländische Kapitalgesellschaft
Für eine ausländische Kapitalgesellschaft, die beabsichtigt Immobilien in Deutschland zu erwerben, könnten die nachfolgenden Ausführungen interessant sein. Voraussetzung ist, dass die ausländische Kapitalgesellschaft mit einer deutschen Kapitalgesellschaft vergleichbar ist.


Art der Einkünfte in Deutschland

Eine deutsche Kapitalgesellschaft mit Sitz und Verwaltung außerhalb von Deutschland ist beschränkt körperschaftsteuerpflichtig und zwar mit ihren deutschen Einkünften. Das ergibt sich aus §§ 2, 8  Abs. 1 KStG in Verbindung mit § 49 EStG.

Wenn eine ausländisches Kapitalgesellschaft vor dem Jahre 2009 Immobilien in Deutschland vermietete und hier keine Betriebsstätte unterhielt, zählten die erzielten Einkünfte zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Seit dem 1. Januar 2009 hat sich das deutsche Steuerrecht geändert. Nunmehr werden aufgrund von § 49 Abs. 1 Nr. 2 f. EStG gewerbliche Einkünfte fingiert.

Diese Fiktion ist aber nur für das deutsche Steuerrecht maßgeblich, nicht jedoch für Doppelsteuerungsabkommen, die Deutschland mit anderen Ländern abgeschlossen hat. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bleiben Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen im Sinne von Artikel 6 des OECD-Musterabkommens, wenn das Doppelbesteuerungsabkommen eine vergleichbare Regelung enthält.


Einkommensermittlung

In Bezug auf das deutsche Steuersystem werden Einkünfte einer ausländischen Kapitalgesellschaft aus Vermietung und Verpachtung wie gewerbliche Einkünfte behandelt. Aus diesem Grunde muss die Einkommensermittlung dem § 4 EStG entsprechen. Das bedeutet, wenn eine Buchführungspflicht für das Unternehmen besteht, hat es am Ende des Jahres auch eine Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung zu erstellen. Sofern diese Verpflichtung nicht besteht, genügt eine Einnahme-Überschussrechnung im Sinne des § 4 Abs. 3 EStG. Ob eine Buchführungspflicht besteht, ist nach § 141 AO abhängig von der Höhe des Umsatzes und des Gewinns. Wenn der Umsatz höher als 500.000 Euro ist oder der Gewinn 50.000 Euro übersteigt, besteht die Verpflichtung zur Führung von Büchern.


Steuern und Steuerbelastung

Körperschaftsteuer
Nach § 23 KStG beträgt die Körperschaftsteuer 15%. Hinzu kommt eine Belastung durch den Solidaritätszuschlag in Höhe von ca. 0,83% (5,5% der Körperschaftsteuer), so dass sich eine Ertragssteuerbelastung von rund 16% ergibt.

Gewerbesteuer
Nach § 2 Abs. 1 Satz 3 GewStG muss eine ausländische Körperschaft keine Gewerbesteuer zahlen, wenn sie über keine Betriebsstätte in Deutschland verfügt. Grundstücke, die der Gesellschaft gehören, zählen in Bezug auf das deutsche Steuersystem oder das OECD-Musterabkommen nicht als Betriebsstätte.

Umsatzsteuer
§ 4 Nr. 12 UStG enthält für Umsätze aus der (langfristigen) Vermietung von Immobilien eine Befreiung von der Umsatzsteuer. Es besteht jedoch nach § 9 UStG unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit zur Umsatzbesteuerung zu optieren.

Grunderwerbsteuer
Der Käufer einer Immobilie hat in Deutschland einmalig Grunderwerbsteuer zu zahlen. Bemessungsgrundlage ist der Verkaufspreis. Die Höhe des Steuersatzes ist davon abhängig, wo sich das Grundstück befindet.

Grundsteuer
Der Eigentümer einer Immobilie in Deutschland wird mit Grundsteuer belastet, deren Höhe davon abhängig ist, in welcher Gemeine das Grundstück liegt.



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